Een geldverstrekker mocht voorheen volgens de voorwaarden en normen van NHG pas geld uit een bouwdepot uitkeren na het controleren van de nota. Deze controleverplichting paste niet altijd bij de processen van alle geldverstrekkers. De voorwaarden en normen van NHG zijn daarom gewijzigd en stellen geldverstrekkers in staat om hun eigen proces aan te houden bij het uitkeren van geld uit het bouwdepot. De verplichting om iedere bouwdepot nota te controleren voor uitbetaling is dus losgelaten. De geldverstrekker is zelf verantwoordelijk voor de juiste besteding van depotgelden. Bij een verliesdeclaratie moet wel worden aangetoond dat de betalingen uit het bouwdepot zijn besteed aan bouw, kwaliteitsverbetering of energiebesparende voorzieningen. Dit mag nog steeds met nota’s, maar het mag ook op een andere manier worden aangetoond.

Past een geldverstrekker de lening aan voor woningbehoud zonder de lening te verhogen? Dan moet de geldverstrekker soms toch de waarde van de woning bepalen. Op dit moment moet dit door een (hybride) taxatie uit te laten voeren. Vanaf 1 januari 2025 mag de geldverstrekker de waarde bepalen op basis van de eigen regels. Bijvoorbeeld door een modelmatige waardebepaling of een WOZ-beschikking. Zo kunnen kosten voor de consument bespaard worden.

Goed nieuws voor alleenstaanden, zij kunnen in 2025 meer lenen. Alleenstaanden met een inkomen vanaf €28.000 kunnen in 2025 tot €17.000 extra lenen bovenop het reguliere maximale leenbedrag. Dit bekent een verdere verhoging ten opzichte van de extra leen ruimte in 2024, dat was €16.000.

De NHG-grens wordt verhoogd naar € 450.000. Om verduurzaming te stimuleren mag de consument boven de € 450.000 extra lenen voor die energiebesparende voorzieningen. De totale lening met NHG mag dan maximaal € 477.000 zijn. De borgtochtprovisie, het eenmalige bedrag dat de consument voor een hypotheek met NHG betaalt, gaat in 2025 omlaag van 0,6% naar 0,4% van de lening met NHG. De verlaging betekent dat, op een lening met NHG van € 450.000, de kosten voor de hypotheekgarantie dalen van € 2.700 naar € 1.800. Door de verhoging van de NHG-grens en de verlaging van de provisie kunnen meer huizenkopers profiteren van de voordelen van NHG, zoals een veiligere financiële positie en een lagere rente.

Overlijdt een consument en woont er een partner of kind in de woning die ook (enige) erfgenaam is. Dan kan deze erfgenaam nu de hypotheek overnemen, maar hiermee komt wel de NHG hypotheekgarantie te vervallen. Dit komt doordat de NHG hypotheekgarantie is gekoppeld aan de persoon die de lening met NHG heeft gesloten. NHG wijzigt de voorwaarden & normen waardoor de erfgenaam kan worden toegevoegd aan de lening delen met NHG hypotheekgarantie na het overlijden van degene die NHG heeft afgesloten. Voor het vangnet van NHG hypotheekgarantie is een nieuwe hypotheek dan niet nodig. Wordt de erfgenaam toegevoegd, dan kan deze in de toekomst vertrouwen op hulp bij hypotheekproblemen en het opvangen van een verlies bij verkoop. Om gebruik te kunnen maken van het vangnet moet de erfgenaam de lening met NHG hypotheekgarantie opnieuw afsluiten. Dit is een onnodig ingewikkeld en kostbaar proces voor de erfgenaam. Bovendien kan dit ertoe leiden dat de woning dan buiten de NHG-grens valt. NHG heb een nieuw artikel toegevoegd aan de Voorwaarden en normen zodat de erfgenaam kan worden toegevoegd aan de lening met NHG hypotheekgarantie. De erfgenaam kan het vangnet van de oorspronkelijke consument daardoor overnemen als de lening wordt voorgezet. Dit mag alleen als: • De erfgenaam hoofdelijk aansprakelijk is voor de lening. • De erfgenaam de enige eigenaar is van de woning. Worden er meerdere erfgenamen toegevoegd? Dan zijn zij allen hoofdelijk aansprakelijk voor de lening en eigenaar van de woning. • Tenminste 1 erfgenaam die wordt toegevoegd moet op het moment van overlijden van de consument de woning al als hoofdverblijf bewoond hebben.

Hypotheekrenteaftrek In je aangifte inkomstenbelasting over 2025 mag je de betaalde hypotheekrente aftrekken tegen maximaal 37,48%. Iets gunstiger dan de 36,97% voor 2024. Het tarief voor aftrekposten is bij een hoog inkomen niet gelijk aan het tarief dat je betaalt over je inkomen. Voor 2025 betaal je 49,5% over het inkomen boven de €76.816. Voordeel 'Wet Hillen' daalt Is je eigenwoningforfait hoger dan de hypotheekrente aftrek? (bekend van de ‘Wet Hillen’). Dan daalt je belastingvoordeel. In 2025 is nog maar 76,67% van de bijtelling van het eigenwoningforfait aftrekbaar.

Huizenkopers van 18 tot 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning. Deze vrijstelling geldt in 2025 alleen bij aankoop van een woning met een koopsom van maximaal €525.000. In 2024 was dit €510.000. Is de aankoopsom hoger? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting.

De Arbeidsmarktscan is een modelmatige bepaling van iemands kansen op de arbeidsmarkt. Op basis van onder andere leeftijd, beroep, opleiding en regio geeft de scan met een score aan hoe groot de kans is dat iemand een vergelijkbare baan kan vinden en tegen welk salaris. Bij een voldoende score kan de Arbeidsmarktscan worden gebruikt bij een hypotheekaanvraag. Dit vergroot de mogelijkheid op een hypotheek voor consumenten met een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder een intentieverklaring en met minimaal 12 maanden inkomsten in de laatste 14 maanden.

Uitzendkracht Vanaf 2025 krijg je als uitzendkracht makkelijker een hypotheek. Als je geen vast contract hebt, moet je bij een hypotheekaanvraag een perspectiefverklaring inleveren. In deze verklaring vermeldt het uitzendbureau welk salaris past bij je werkervaring en opleidingsniveau. In 2025 kun je al een perspectiefverklaring aanvragen als je 26 weken voor hetzelfde uitzendbureau hebt gewerkt. Dat was 52 weken. Je moet wel in de afgelopen 14 maanden minimaal 12 maanden hebben gewerkt. ZZP'er vaststellen. Hypotheekaanbieders mogen in 2025 kiezen hoe ze het gemiddelde inkomen bij zzp'ers Op de 'oude' manier: het gemiddelde inkomen in de afgelopen 3 kalenderjaren. Nieuw in 2025: het gemiddelde inkomen in de afgelopen 36 maanden. Dan telt je huidige inkomen ook mee.

Belastingvrij schenken om te helpen met een huis blijft mogelijk. Je ouders mogen je jaarlijks €6633 (2024) schenken. Ben je tussen 18 en 40 jaar oud? Dan mag je één keer in je leven gebruik maken van de grote vrijstelling bij een schenking van je ouders. Voor 2024 is die vrijstelling €31.810. Je opa, oma of iemand anders mogen je jaarlijks €2658 (2024) belastingvrij schenken. De vrijstellingen voor 2025 zijn eind 2024 bekend. We hebben alle mogelijkheden voor ouders om een kind te helpen bij de aankoop van een woning verzameld. Met de voor- en nadelen per optie.

De hypotheekrenteaftrek daalt in 2022 opnieuw voor inkomens boven € 69.398. Die mogen nu nog 43% aftrekken bij hun belastingaangifte, maar volgend jaar nog maar 40%. Hetzelfde geldt voor de aftrek van eenmalige kosten, zoals de afsluitkosten van de hypotheek. In 2023 gaat het tarief nog verder omlaag, dan naar 37,05%.

Om de maximaal toegestane financieringslast te kunnen berekenen, is natuurlijk eerst het toetsinkomen van belang. Als er sprake is van meerdere consumenten, dan mag het hoogste toetsinkomen worden vermeerderd met 80% van het lagere toetsinkomen. In 2019 mocht het hoogste toetsinkomen nog worden vermeerderd met 70% van het lagere toetsinkomen.

Op 1 oktober 2020 heeft NHG een nieuw model werkgeversverklaring uitgebracht. Geldverstrekkers hebben deze werkgeversverklaring integraal overgenomen. De nieuwe werkgeversverklaring is verplicht voor NHG-aanvragen waarbij een bindend aanbod wordt afgegeven vanaf 1 januari 2021. Voor niet NHG-aanvragen is het verplicht als het renteaanbod is afgegeven vanaf 1 januari 2021 of als het bindend aanbod is afgegeven vanaf 1 maart 2021.

Wie een nieuw huis koopt voordat het oude is verkocht en niet over voldoende eigen middelen beschikt, heeft een overbruggingskrediet nodig. Om in aanmerking te komen voor een overbruggingskrediet moet je aantonen dat je de tijdelijk hogere woonlasten kunt dragen. Een overbruggingskrediet is een lening om de periode te overbruggen waarin je een nieuw huis hebt gekocht, maar het oude huis nog niet is verkocht. De rente die je over het overbruggingskrediet betaalt, is doorgaans iets hoger dan de rente over een ‘normale’ hypotheek. Deze rente is fiscaal aftrekbaar. Is de woning verkocht, dan is bij de meeste banken het overbruggingskrediet gelijk aan de behaalde verkoopprijs minus de restschuld minus de verkoopkosten. Veel geldverstrekkers stellen de verkoopkosten standaard op 3% van de verkoopprijs. Is de woning nog niet verkocht of zijn de ontbindende voorwaarden nog niet verstreken? Dan houden de meeste geldverstrekkers een veiligheidsmarge van 10% aan. Je krijgt dan maximaal 90% van de getaxeerde verkoopwaarde minus de restschuld van de hypotheek op de oude woning. Heb je deze 10% niet, dan kun je eventueel dit bedrag meefinancieren in de hypotheek op de nieuwe woning. Zodra het geld van de verkoop van de oude woning binnen is, los je dit bedrag weer af. Let dan op of de rente-opslag wellicht omlaag kan!

Kopers onder de 35 jaar die zelf in het huis gaan wonen, zijn ook in 2022 vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voorwaarde is wel dat het huis niet meer dan € 400.000 kost én dat je nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze vrijstelling. Kopers ouder dan 35 die het huis zelf gaan bewonen, betalen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Koop je een huis om het te gaan verhuren? Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting.

In 2022 kun je voor een NHG-hypotheek maximaal € 355.000 lenen. Nu is dat nog € 325.000. Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren? Dan is de grens zelfs € 376.300. Verder dalen de eenmalige kosten die je voor de hypotheekgarantie moet betalen. Nu bedragen die nog 0,7% van de lening, volgend jaar is dat 0,6%. Deze kosten mag je eenmalig aftrekken bij je belastingaangifte.

In de eigenwoningregeling staan de fiscale regels over de hypotheekrenteaftrek beschreven. De regeling verandert per 1 januari 2022 op enkele punten. Op die manier wil de overheid de regels eerlijker maken voor onder andere huiseigenaren van wie de partner is overleden. Een gedetailleerd overzicht van de verandering vind je op de website van de Rijksoverheid.

Per 1 januari 2017 is de overgangsregeling voor de Mortgage Credit Directive (MCD) vervallen. Vanaf dat moment geldt als peildatum voor de geldigheid van de loonstrook, de werkgeversverklaring, het taxatierapport en de bouwkundige keuring het moment van het doen van een bindend aanbod. Tijdens de overgangsperiode mocht de datum van de hypotheekaanvraag worden aangehouden. Bij het doen van het bindend aanbod wordt dus getoetst aan de voorwaarden en normen die op dat moment gelden (het moment van het doen van het bindend aanbod).

Als je privé een auto least, heeft dat vanaf 1 april een negatief effect op de maximale hypotheek die je kunt afsluiten. Vanaf dan wordt je private leasecontract namelijk voor 100% geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Nu is dat nog 65%. In de praktijk betekent dit vaak dat je maximale hypotheek tienduizenden euro’s lager uitvalt.

• Met ingang van 1 januari 2017 mag ook inkomen uit een lijfrente als (pensioen)inkomen worden meegenomen. Onder de lijfrente wordt hier verstaan een polis of bankspaarproduct waarin een fiscale lijfrenteclausule is opgenomen. Op basis van bepaalde rekenregels kan de geldverstrekker zelf de te verwachten lijfrente-uitkering berekenen. Een opgave van de betreffende bank of verzekeraar mag ook. Voor de rekenmethodiek gelden de volgende voorwaarden: o Verschuldigde toekomstige premies mogen worden meegenomen voor zover het reguliere premies betreft welke minimaal een jaar voorafgaand aan de datum bindend aanbod ook verschuldigd waren; en o De geldverstrekker moet het inkomen uit lijfrente bepalen aan de hand van de volgende rekenregels: 3. het prognoserendement is maximaal 4% of het historisch rendement als dit lager is; 4. de rekenrente bedraagt maximaal de Ultimate Forward Rate (UFR) zoals gepubliceerd door De Nederlandsche Bank. Tot slot mag de einddatum van de berekende uitkeringen niet voor de einddatum van de lening liggen.

• De fiscale belemmeringen van rentemiddeling zijn grotendeels weggevallen. De staatssecretaris keurt goed dat boeterente onder bepaalde voorwaarden wordt gezien als rente van een eigenwoningschuld. Deze boeterente mag niet hoger zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft door de rentemiddeling. De vergoeding kan door middel van de netto-contante-waarde methode bepaald worden. De voorwaarden voor de goedkeuring rentemiddeling zijn: o • Het moet gaan om een reële boeterente welke in termijnen wordt voldaan; o • De totale risico-opslag van de geldlening mag niet hoger zijn dan 0,2%. Er zijn dus geen fiscale belemmeringen meer voor aanbieders om rentemiddeling aan te bieden. Veel banken hebben inmiddels laten weten voortaan ook rentemiddeling te leveren.

De SVn Starterslening kenmerkt zich door het feit dat de starter de eerste drie jaar na het afsluiten ervan, geen rentelasten en geen aflossingslasten heeft. Wel moet voor het kwalificeren als eigenwoningschuld sinds 2013 worden voldaan aan de aflossingsvereisten. De SVn heeft de Starterslening dusdanig aangepast, dat toch aan de fiscale aflossingseis kan worden voldaan, waardoor de lening kwalificeert als eigenwoningschuld en betaalde rente daardoor aftrekbaar is. Om dit fiscaal voordelen te verkrijgen, is een lening deel toegevoegd: de Combinatielening. Uit deze Combinatielening wordt de verplichte aflossing van de Starterslening voldaan. Let dus op ; de Starterslening loopt in box 1 en de Combinatielening in box 3. Er wordt dus een schuld opgebouwd om de leenlasten te kunnen voldoen. Zeg maar, de Blokhypotheek. Het bedrag van de Combinatielening loopt op met de bedragen van de gedane aflossingen.

Voor de Combinatielening staat het SVn borg. Bij een verkoopverlies van de woning neemt de SVn dan de aanwezige Combinatielening over. Voor de Starterslening staat nog steeds het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg. Door de gecombineerde borgstelling blijft het risico ongewijzigd voor starters en gemeenten.

De SVn Restschuldlening biedt de mogelijkheid om de fiscale restschuld bij verkoopverlies te financieren. Er is sprake van een fiscale restschuld als de eigenwoningschuld (het bedrag waarover rente mag worden afgetrokken) hoger is dan de waarde van de vervreemde eigen woning, na aftrek van de kosten van de vervreemding. Van belang is hier dat er een nieuwe eigen woning moet zijn, de nieuw aangekochte woning eerst moet worden geleverd en pas daarna de oude (waarop de restschuld ontstaat). Voor aanvragers boven de 57 jaar met een naderende inkomensterugval op de pensioenleeftijd, geldt een verscherpt verstrekkings- en kredietbeleid. De uitstaande schuld moet in dergelijke gevallen versneld worden verlaagd.

De Stimuleringslening is een lening waarmee onderhoud, renovatie en/of restauratie om of aan de woning kan worden gefinancierd tegen gunstige voorwaarden. De aanvraag voor een hypothecaire lening wordt getoetst aan de normen van NHG en conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De aanvraag voor een onderhandse lening wordt getoetst conform de Gedragscode Consumptief Krediet.

De Maatwerklening is een lening voor noodzakelijke woningverbetering en is bestemd voor aanvragers die door hun financiële situatie geen normale lening af kunnen sluiten. De aanvraag voor een hypothecaire lening wordt getoetst aan de normen van NHG en conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.

De duurzaamheidslening is een consumptief krediet waarmee een woningbezitter tegen aantrekkelijke voorwaarden energiebesparende maatregelen in en aan de woning financiert. Met de duurzaamheidslening stimuleert de gemeente en/of provincie energiezuinig wonen. Looptijd: 120 maanden voor leningen vanaf het minimum € 2.500 tot € 7.500, 180 maanden voor leningen vanaf € 7.500 tot het maximum van € 25.000 De aanvraag wordt getoetst conform de Gedragscode Consumptief Krediet.

De Blijverslening is er in twee varianten: de consumptieve en de hypothecaire variant. Gemeenten en/of provincies bepalen zelf of én in welke vorm(en) zij de lening aanbieden. De Blijverslening is bedoeld voor eigenaren-bewoners en huurders die hun woning willen aanpassen op de ongemakken die ontstaan door hun stijgende leeftijd. Denk aan het plaatsen van een slaapkamer of badkamer op de begane grond of aan het verwijderen van drempels of verbreden van deurposten. Zo kan de woning levensloopbestendig worden gemaakt. Ongeacht de vorm van de Blijverslening heeft deze altijd de volgende kenmerken: o • Tussentijds boetevrij aflossen is mogelijk met een minimum van € 250 o • Tussentijds boetevrij aflossen is kosteloos; o • Na een extra aflossing op de lening wordt de maandtermijn naar beneden bijgesteld. o • De hoogte lening staat los van het vermogen in box 3; o • Leenbedrag gaat in een bouwdepot. Na accordering bouwnota betaalt de gemeente of provincie deze uit het depot; o • Verbouwingswerkzaamheden mogen pas starten nadat de gemeente of provincie de lening heeft toegewezen; o • Rente lening is rente op het moment van aanvraag; o • Resterend geld in bouwdepot wordt gebruikt voor aflossing van de lening.

• Er is géén standaard voor het verstrekking van de Blijvers lening. Gemeenten mogen de Blijvers lening afstemmen op hun eigen beleidsdoelstellingen. Dat betekent dat elke gemeente eigen voorwaarden kan opstellen voor het verstrekken van de lening. Zo kunnen gemeenten de lening bijvoorbeeld beschikbaar stellen voor specifieke maatregelen, een bepaalde wijk of doelgroep.

Bij aankoop van een woning zijn bijkomende kosten gemoeid o.a. overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten en financieringskosten. Vanaf 2018 mag er maximaal 100% van de getaxeerde waarde geleend worden. Het maximale hypotheekbedrag is hierdoor lager dan de totale kosten van de aankoop van een woning. Dit betekent dat de bijkomende kosten voor de aankoop van een woning volledig uit eigen middelen betaald moeten worden. Houd er rekening mee dat de kosten tussen de 5% à 6% kunnen vallen. De kosten zijn mede afhankelijk of er een hypotheek met of zonder NHG wordt aangegaan.

Het Nibud stelt elk jaar het maximale leenbedrag vast. Daarbij kijkt het Nibud naar het inkomen en hoeveel geld huishoudens kwijt zijn aan lasten zoals belastingen, energie en boodschappen. Het maximale leenbedrag gaat in 2018 voor met name inkomens boven € 45.000 omhoog. Tweeverdieners mogen meer lenen omdat het tweede inkomen voor 70% meetelt. Dat was in 2017 nog 60%.

De maximale koopprijs voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is vanaf 1 januari 2018 € 265.000. Vanaf 2018 is het niet meer verplicht om een overlijdensrisico verzekering af te sluiten. Behalve als je meer wilt lenen dan de marktwaarde is een overlijdensrisicoverzekering verplicht.

Bij het energieneutraal maken van de woning ( nul-op-de-meter woning ) mag er maximaal € 25.000 extra geleend worden. Voor een energiezuinige woning of voor energiebesparende maatregelen mag er tot € 9.000 meer geleend worden. Het inkomen moet wel minstens € 33.000 per jaar zijn. De kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen bedraagt € 280.900,-. Voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen is de kostengrens bepaald op max € 265.000,-